2023-06-05 13:39:33
北京土地市场的成交热度依然在持续。昨天，顺义仁和镇两地块被北京城建以49.89亿元的价格收入囊中，据机构初步测算，两地块超3万元/平米的楼面价已远超当地在售住宅均价。据了解，近期北京土地市场多宗地块都以高出区域在售楼盘的价格拍出，房企拿地热情可见一斑。
昨天，北京土地市场再度迎来地块竞拍，经过现场多轮举牌，顺义仁和镇两地块被北京城建一举拿下，50%的溢价率再次创造区域楼面地价新高。从区位分布看，以上两地块都位于六环外，周边楼盘在售均价仅在2万元/平米左右，两地块楼面价远远超出在售楼盘价格。
中新网房产频道从北京市国土资源局网站看到，11月份截止目前，北京已成交8宗地块，其中经营性地块6宗，出让金共计205.27亿元，继续了10月份的土地成交热度。
近段时间北京土地供应骤然加速，房企拿地热情高涨，不乏高总价、高单价项目竞出。综合各地块的成交情况可以发现，目前北京土地市场已呈现出高楼面价、多配建面积等特点。
“面粉”贵过“面包”区域楼面价不断超出在售房价
随着北京顺义仁和镇两宗住宅地块的成交，高地价再次引发业内热议。近期，北京土地市场已有多宗地块高溢价成交，每每成交都刷新区域内楼面价记录，被业内戏称为北京“无地块，不地王”。
从本文开头的数据可以看到，昨天成交的顺义两地块楼面价都超出当地在售房价，被形象地成为“面粉”贵过“面包”，这样的地块打造出来的楼盘房价高涨自然无法避免。
同样，11月13日成交的平谷地块溢价率接近100%，折合楼面价高达1.5万元/平米，创下平谷区住宅用地的楼面价新高，同时，通州台湖镇地块楼面价达到3.8万元/平米，同样居区位之首。而朝阳常营地块66000元的楼面单价也远远高于当地42000元/平米的住宅平均售价。
房企联合体拿地频繁 生出变故在所难免
联合体拿地已并不新鲜。但在热点城市土地市场尤其是北京，联合体拿地呈现上升趋势，联合体组成由两家递增至三家甚至是四家房企。
根据亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%以内。而进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，而到了2015年这一比例已达到46%，接近全部经营性用地整体成交的半数。
来自中国指数研究院的分析显示，房企联合拿地仍为主要竞得方式，利于实现资源与优势互补。从竞得方式来看，北京住宅用地成交总价前十个地块中，七个地块为企业联合拿地，地块规划用途除居住用外，还有基础教育、社区配套服务设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融服务业等多方面用途，房企倾向于联合拿地，既能减缓资金压力、分摊风险，又能够利用本企业背后的资源，实现资源与优势的互补。
不过，房企联手拿地并非万无一失。对此，郭毅分析表示，虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故，例如近期碧桂园联合中国金茂所拿地块，因高出拍地资金授权范围，碧桂园欲退出。为此，金茂只能选择全盘接受或者等待对方找到“下家”，对项目运作周期不无影响。
地块多配建保障房 房企拿地热情不减
不难发现，近些年北京出让的地块多配建保障性住房，11月份成交的6宗经营性地块也仅有平谷地块没有配建条件。以昨天顺义两地块为例，房企需配建共计39000平米限价商品房。11月12日朝阳区常营宅地需配建28000平米限价商品房，以及36000平方米自住型商品房。
更具代表性的地块为通州台湖镇地块。该地块需配建12000平米限价房，加上原本固定的35000平米的限价房及41400平米的自住房，该地块保障房配建高达88400平米，占全部建筑规模的75%。
中国指数研究院的分析称，高价地诞生后，开发的住宅项目主要分为两类，一类为按国家要求配建的保障房，一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定，为保证收益，开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。
对此，郭毅分析认为，由于竞建配套保障房这种出让形式，使得市场开始向着低端与豪宅二元主导的畸形模式发展，并且为市场参与者所诟病，因此国土部分在土地出让方式上也开始寻求新的途径。而从平谷地块的表现可以看出，即便没有配建条件，北京住宅用地市场价格仍然是居高不下，由此也可以看出开发企业对于土地的热切程度。