2023-06-05 13:39:33
《证券日报》记者从多位业内人士处获悉，北京三环房价已经进入10万元时代，而今年预计将有25个项目销售单价超过10万元。
“今年豪宅市场的拼杀将非常激烈。”北京市房协秘书长陈志向《证券日报》记者表示，三环很多项目报价都超过了10万元/平方米，在三环、四环几乎没有太多新房供应的情况下，三四环的部分新建商品住宅房价都奔向了10万元/平方米。
有数据显示，北京今年一季度入市了40多个项目，单价在5万元/平方米以上的项目有17个，预估单价超过10万元/平方米的项目有13个之多，这是过去从未见过的市场现象。
某业内人士向《证券日报》记者直言，豪宅市场其实一直是小众市场，由于一个项目动辄5年—8年，甚至更长的销售期，因此此前对整个住宅市场扰动并不大。但随着地价快速攀升，成本压力倒逼开发商不得不做豪宅，而高价住宅一旦入市，将快速抬升周边房价，这进一步加速了北京房价上涨。
鉴于此，《证券日报》记者梳理豪宅版图后发现，北京房价正在被高端化。正如中原地产首席分析师张大伟所说，北京商品住宅市场已经进入高端化，且将成为趋势。
单价超10万元豪宅
成交创历史新高
事实上，由于2013年以来成交的“地王们”集中在2015年入市，让今年也有了“豪宅元年”之称，尽管这种豪宅扎堆式的供应让操盘手们头疼不已，但供应的增加还是造成了成交量的提升。
据中原地产统计数据显示，截至2015年4月21日，今年北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交116套，是2010年至2014年过去5年成交量的总和；成交面积为6.91万元，成交均价为109430元/平方米，成交金额为75.62亿元，而2010年这一成交总额仅为4.17亿元。
对此，张大伟认为，“这非常恐怖”，虽然其中包括盘古大观集中成交96套，但剔除这一数据后，2015年至今仍成交了20套，预计全年将超过50套，2015年将成为历史上豪宅成交量最高的一年。
无独有偶，《证券日报》从亚豪机构获得的一组数据显示，截至4月21日，北京成交均价6万元/平方米以上的高端住宅共成交420套，同比上涨83.4%；成交面积为12.3万平方米，同比上涨194.26%；成交均价为92938元/平方米，同比上涨30.47%；成交金额为114.28亿元，同比上涨283.61%。
值得一提的是，从市场供应量来看，张大伟表示，2015年顶级豪宅待售房源将超过1000套。此外，今年新老楼盘总计约有25个项目单价超过10万元/平方米，其中包括龙湖西宸原著、万柳书院、红玺台、北平府等多个项目。
而据亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者透露，2013年、2014年北京只有14个项目成交价格超过10万元/平方米。
“高地价致使豪宅市场供大于求”，北京紫御华府项目的营销人士向《证券日报》记者透露，“今年的豪宅市场竞争可以用‘惨烈’来形容” 。
纵观今年北京豪宅扎堆式入市的版图来看，颇有瞬间多点冒出“豪宅”的现象。 “传统豪宅区域观念在变化，过去只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，二手豪宅又不匹配高端需求，因此，西局、东坝、三环等区域开始成为豪宅聚集地”。
北京三环房价步入
10万元时代
“北京三环房价已经步入10万元时代。”陈志向记者表示，实际上，三环房价已经是“10万元＋”区域。
据记者了解，2014年底，东三环外的融创农展馆项目取得预售证，预售价格达到16.5万元/平方米；西北三环外万柳板块的万柳书院，均价也达到14.5万元/平方米；北三环和西南三环一些豪宅新盘报价也在10万元/平方米的水平。
有业内人士向记者透露，同样位于三环上的龙湖西宸原著今年上半年也将入市，虽然还没公布预售价格，但超过10万元/平方米还是没有悬念的，预计部分房源单套总价将在2000万元左右。
除了新增项目报价很高外，三环老项目加推房源单价也超过了10万元/平方米。“我们项目推出了几十套现房，310平方米户型单套总价约为3000万元”。北京懋源地产营销负责人向记者表示，院墅产品还将提供定制服务。另外，该人士还向记者透露，懋源地产旗下位于西南三环康庄东路9号地台的钓云台项目也将在今年入市。
事实上，北京三环新老项目房价都不断走高的背后，是几乎没用土地供应的局面。据悉，早在2012年北京就停止了三环内住宅用地的供应。据中原地产数据显示，从2013年4月到2015年4月两年间，三环和四环之间仅成交4宗住宅用地，累计可供应的新房不足2000套。
从土地供应角度来看，位处五环的东坝区域是备受关注的，因为这是近两年北京重点供地的区域，也是首开、保利、龙湖、恒大等大牌房企组团卖“未来豪宅”的聚集地。
北京五环个别区域
房价将冲击10万元
据了解，首开是最早进入东坝区域的品牌房企，也是东坝部分土地的一级开发商，在东坝区域深耕近20余年，连续开发了六个项目，可谓是东坝最大的“地主”。而在首开之后，诸多品牌房企陆续进驻东坝。2013年，恒大51亿元肉搏进入东坝；2014年，保利联合首开21亿元进驻东坝；2015年，龙湖首开联合体以11.25亿元竞得东坝南区地块。
“随着区域土地供应量的增加，以及诸多品牌房企的入驻，将促使东坝区域高端化进程提速。”张大伟认为。
“未来，东坝板块商品房的均价将迈向10万元/平方米。”陈志表示。实际上，保利首开天誉项目已经定位为顶级豪宅，入市均价将超过10万元/平方米。
更为值得注意的是，在五环与六环之间，已经有多个项目售价已经超过8万元/平方米了。以紫御华府为例，该项目2012年底开始入市，共计231套，总货值为60多亿元，目前销售均价为8.1万元/平方米，单套总价3000万元左右。
“项目销售额已经达到40多亿元，今年前三个月每个月都完成了销售任务。”紫御华府营销负责人向《证券日报》记者透露，今年还将推出空中四合院，每套总价超过1亿元。
对此，张大伟表示，五环住宅用地成交溢价率快速提高，土地成本快速飙升并转嫁到房价，市场新格局逐步出现，五环区域将成为豪宅区。
事实上，纵观北京豪宅市场，颇有多点爆发趋势，甚至连承接北京购房外溢需求的香河都市场也出现了400万元左右的别墅。“我们项目4月份之后成交量提升很快。”鸿坤集团罗纳河谷营销总监任英姿曾向记者表示，从北京来的投资人士和一些做生意的购房者较多。
“现在北京和上海两个城市，5万元以上的在售项目达到200多个，比去年几乎多了将近1倍。”豪宅研究院院长朱晓红称，过去豪宅是小众市场，但现在地价过高后，高价住宅入市还将带动周边房价上涨，会对市场造成一定负面影响。
而通过上述梳理北京高端市场版图和价格走势后不难发现，北京被豪宅化的步伐正在加快。正如陈志所示，“今年的高价盘会成为拉动房价快速上涨的重要权重因素，因为房价的中位数向右移动，现在价格的涨幅过大，其中不乏高端项目的扰动”。