2023-06-05 13:39:33
虽然全国大多数城市已经解除了限购，而北上广深等一线大城市却仍在严格执行。在北京，单价4万元以上楼盘的限价审批解冻被众多开发商、业内人士视作取消限购的“前奏曲”，但随后而来政府“坚决不放松”的表态又让楼市重回冰点。随着几个月来楼盘销量下滑、土地流拍问题的加重，“高端楼盘取消限购”的呼声重新响起。专家认为，无论市场上行还是下行时期，作为终极置业目标的高端楼盘一直处于稳定状态，价格也未随市场动荡而大起大落，因此，它并不能视作是房价起伏的晴雨表，有关部门所担心的“局部放松恐牵一发而动全身”并不会发生。在北京青年报记者调查众多专家及业内人士后发现，赞成取消高端限购的占了大多数，而反对者也有着他们“理由充足”的担忧。
陈志：从改革的角度看限购的何去何从。
“2011年实行的限购决策是正确的，它已经在一定程度上起到了抑制房价过快增长的作用。但是，随着时间的推移，市场萎缩、局势不明、投资性购买和恐慌性购买基本已不存在，GDP的压力作用显现，因此，在房地产业某些特定市场，比如豪宅，适当放开限购，我觉 得已经到了时候。很多政策都是特定历史时期的产物，随着时间、市场的不同进行调整，也是改革的要求，也是十八届三中全会所倡导的。”北京市房协秘书长陈志在接受北青报记者采访时表示。
限购政策的目的实现了吗
说，北京限购的出炉基于几个方面。
首先，2011年，北京等一线城市面临着房价快速上涨，房价严重超出了人们的实际购买能力。
其次，虽然房屋兼具自住性和投资性两种属性，但这些城市的住房投资属性远远大于自住。由于供小于需，即使处于自住的目的，买房人也会把住房视作自住兼投资的产品。如果不早买，以后买不起，能多买就多买，“买一套租一套，一套房租可以还另一套的月供”是当时最流行的宣传词。住房被活生生地裹挟成投资品。
第三，由于北京是个特殊的城市，几百年来就是中国的政治文化中心，本身就具备着吸金的本能，全国有实力人群心向往之的地方。因此，有限供给面对无限需求的矛盾就摆在面前，大量房产被投资性人群购买，真正想居住的人却买不起房。加之近几年某些生存环境的恶化以及自然资源的约束，北京已经不能无限制承载太多的需求。
第四，正因为北京对于全国的窗口效应，因此，在执行限购过程中是最坚定不移的。目前，限购已经不仅仅是北京房地产领域的事，而是已经和宏观调控、交通拥堵、资源保护等北京健康发展需要结合在一起，属于制度性的目标，因此，无论全国多少城市取消限购，北京都有可能是最后一个退出者。
限购对高端市场的影响有多大
2009年至2011年限购之前，北京楼市房价暴涨，在限购出台后的四年里，购买需求得到抑制，房价明显得到控制。尤其今年，很多刚需楼盘价格已经回到了2009年时的状态。但高端市场呢？看近十年来，无论房地产业处于上行还是下行阶段，高端市场的波动都不是很明显。而且在整个楼市购买人群中占比并不大，这么多年来每年它的购买人群几乎被定义为常数。即使高端市场限购取消，该买的还是那部分人群，不会对整体市场造成太大影响。
即使限购再执行下去，高端市场购买者也有诸多办法，比如拿公司名义购买、利用由于限购催生出来的“非法”行业取得资格、用假离婚这种有悖社会伦理的行为获得房产等等，但这样一来，社会道德的底线会摧毁，索性不如放开高端限购，用定向收取消费税来平衡低高端市场。总之，房地产应该回归到市场说了算的时候了，这也是改革的需要，新一届政府明确提出的方向。
脱离了历史时期的政策可以调整
在古代，很多保守派奉行的“祖制不可改”后来都被证实是错误的，时代时变时新才符合历史的潮流，限购政策亦是。随着限购政策的效应逐渐减弱，有关部门过度在微观环节上限制、干预定价权的做法已经显得不合时宜了。
在未来一些年内，房地产仍然会对中国经济起着带头作用，适度保持平稳非常重要。如果能把不当的行政行为剥离出去，让市场自己去调节，这才是市场经济的精髓所在。而决策者真正应该针对的目标是老百姓支付能力的提升，以及居者有其屋的保障计划有条不紊地进行。市场归市场、保障归保障，这才是合理的经济行为。
赵秀池：放开限购不能拯救低迷楼市。
除了北、上、广、深四大一线城市外，曾经限购的城市都松绑或有条件地放开了限购政策。虽然相关部门多次表示北京暂时无意松绑限购，但楼市中关于松绑限购，“让市场自己说话，摆脱行政手段以回归市场机制”的论调不断出现，似乎取消限购才是回归市场经济，才能解决目前楼市低迷的问题。对此，北京青年报《广厦时代》采访了首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池，她认为，简单地取消限购政策，并不能拯救低迷的北京市场。
取消或松绑限购将使房价上升加速
今年以来，全国大部分城市都将取消或有条件松绑限购视作解决楼市低迷的出路，这也让饱受限购之苦的北京开发商看到了一丝曙光。不久前北五环某日光盘项目的营销总监，就曾对北青报记者表示，“高端楼市最应该取消限购，未来北京将有更多的高端盘入市，限购政策不取消，必然导致很多购房需求被挡在门外，而这些高端改善的购房需求，并不是每个人都愿意另成立公司，靠公司的名义买房，因此要激活这一部分的购买力，必然要让调控回归市场机制。另外，高端盘并不会影响刚需盘的价格走势，可以限购刚需项目，松绑高价盘。”
类似的观点也得到了很多开发商和业内专家的响应。对此，作为业内知名专家学者的 赵秀池教授却持截然不同的态度。
“北京不太可能放松限购，高端项目也不会放开限购。”赵秀池对北青报记者表示， 如果放开限购，或限购有所松动，房地产市场需求必然增加，市场供不应求会加剧，会使房价上升加速。
赵秀池认为，取消限购，就相当于给了一些人投资或投机的空间，像北京这样的特殊城市，集中了较多的教育、医疗、金融等优质公共资源，对人口的吸引力很大。限购轻易取消，会导致投资性和投机性需求比例过大，会助推房价不断上升。更有可能导致房地产泡沫风险加大，而泡沫破裂的后果是大家不愿看到的。日本和美国过去房地产泡沫的事实已经给我们敲响了警钟。
政府决策层也是看到了这一点的，因此北京已经明确表示暂时不会松绑限购。另外，根据《国家新型城镇化规划》的要求，北京的城市规模应该是受到限制的，因此，可以预期北京不太可能轻易放松限购，高端项目也不会放开限购。
松绑限购不会推动楼市走出困境
不过，可以看到的是，目前的房地产市场，尤其是北京的高端盘市场面临较大的下行压力。
本周末将要开盘的亚奥万和四季作为改善型的中高端楼盘，就不免受到限购的制约。 其项目负责人对北青报记者表示，项目的蓄客中，有10%-15%的购房人都是被限购限制的买房人，他们想改善生活条件，买一套大的房子，但又不想以现在的二手房价格卖掉原有的房子，因此很多人选择了以公司名义买房，但有更多的人却因为限购不得不放弃改善置业的想法。
对此，赵秀池认为，限购确实抑制了一些买房需求，也直接造成了楼市成交的低迷，但需要看到的是，为当前楼市寻找出路，并不简单是松绑限购就能办到的。松绑限购可以增加一部分住房需求，但不是解决楼市问题的最好方式。楼市的发展重点还是要满足自住和改善性需求的刚需购买力，限制投机性的需求。而一旦对高端项目取消了限购，那么高端盘项目必然会更多入市，几个甚至十几个超过10万元的项目，必然会抬高楼市均价，也会对市场预期产生明显的提升作用，那么刚需盘也会出现价格上涨的预期。
因此，她认为楼市的健康发展还是要建立在生产适销对路、真正符合百姓需求的产品上。这就需要政策制定者和开发商等多方面互相配合，为房地产业的发展提供健康良好的环境。