2023-06-05 13:39:33
中航地产分裂 一季度销售57亿冲进前30，净利直落524%
"一季报的数据里，中航预收账款扣除之前累计有5亿左右，销售额却有57亿。那真的很奇怪，不过还要再关注一下这家公司的现金流情况。"华南地区某券商分析师如此表示。
与此同时，在57.5亿元销售额中，仅5.34亿元结算为营业收入。
另外，根据中航地产发布2012年年度公告中数据显示，其扣除预收账款的负债率在截至报告期末达到60.01%，远高于49.92%的行业平均水平。而其2013年第一季度公告显示，归属于上市公司股东的净利润相比上年同期下滑523.63%，纵观其近五年同比数据，2012年同期，该项数据为3.92%， 2011年同期，该项数据则为仅次于2013年第一季度的历史最大值-224.26%。
是什么造成中航地产财务数据如此分裂？又是什么影响了其净利润增长率波动幅度如坐山车般行迹诡异？
"现在的数据难看，是为了今后的表现做铺垫。"美联物业全国研究中心总监徐枫解释道，这是因为中航地产目前运用较大的杠杆而产生的财务表现。
净利下滑，负债加重
纵观中航地产近年来的财务数据，不难发现，从2009年至2012年，其净利润增长幅度一直处于下滑状态：2009年，其"归属于母公司股东的净利润"一栏同比实现654.39%的涨幅；然而自那以后，该项数据则一直处于下跌状态，在2012年年度报告中，其"归属于母公司股东的净利润"的同比增长率一栏，已经难以改变持续下滑态势，截至年末同比下滑19.89%。
另一方面，其净资产收益率从2010年实现271.86%，到2011年急速下降为46.44%。在2012年年末，该项指标已然为-28.8%。
根据中航地产2012年年度报告，东莞证券发布研究报告称，中航地产在2012年，净利润增长幅度低于营业收入增长，且扣除预收账款后的负债率较高，在短期内存在一定资金压力。
据理财周报记者初步计算，中航地产在2012年年度全年，扣除预收账款的负债率为60.01%，净负债率约为127.63%。从中不难发现，如今的中航地产，业绩储备水平相对较弱，且面临较大的有息负债压力。
转型拖累负债表现
2013年4月，克而瑞发布了《2013年度一季度中国房地产企业销售TOP50》，其中中航地产在销售金额TOP50榜单中排名第24位，实现成交金额57.5亿元，被克而瑞评为“黑马本色引人关注”。
然则，与亮眼的销售额表现截然相反的是，其在2013年第一季度预收账款为22.43亿元，在2012年年末实现预收账款17.34亿元，即中航地产在2013年第一季度实际实现预收账款5.09亿元。
对此，华南地区某券商分析师表示，“根据中航地产一季报的数据，预收账款实际有5亿左右，销售额如果有57亿，那么真的很奇怪，不过还要再关注一下这家公司的现金流情况。”
不仅如此，截至2012年末，中航地产预收账款与营业收入的比值为41.42%，而根据记者统计，截至同期，沪深股市共150余家地产类上市公司该项比值平均额约为63.95%。
但其实，预收账款偏少一直都是中航地产的运营风格。在2011年报告期内，其预收账款与营业收入的比值为25.11%，在2010同期，该项数值为25.21%。
如果说预收账款数额可以初步反映公司的业绩储备水平，那么短期而言，中航地产的业绩储备情况也可以见得。
“根据数据表现判断，这可能是由于这家公司商业地产项目回款慢，且租赁模式回款数额较少造成的。”克而瑞信息集团研究中心朱一鸣解释道。
“虽然说大的方向还是对住宅市场较为重视，但是长期来看，目前中航在商业地产和旅游地产项目方面在加大重视力度。”深圳市某地产顾问认为，此种向高负债、高投入方向深入发展的势头，势必易出现地产公司扣除预收账款的负债率持续走高的态势。
上述分析师纷纷表示，如斯财务状况，亦反映了中航地产目前抬高杠杆的运营路径。
据东莞证券发布的研究报告表示：中航地产期末手持货币资金14.36亿，为短期负债及一年内到期长期负债的0.78倍，短期有一定的资金压力。
高杠杆思维下的净利失衡
根据中航地产2012年年报显示，其净利润增长幅度低于营业收入的增长。
对此，中航地产在此前发布的2013年第一季度业绩预告公告中即表示，公司预计在第一季度归属于上市公司股东的净利润和基本每股收益均为亏损，主要原因在于部分地产项目未达到结转期。
根据其2012年年报显示，截至报告期末，公司共有17个项目，其中纯住宅项目6个，商住项目8个，纯商业项目3个。
上述项目中，有10个项目为在建在售状态，纯住宅项目仅2个，其余项目均为商住或纯商业项目。
“应该说，中航地产在深圳本地的地产商中排名下来，可以进入前五。”美联物业全国研究中心总监徐枫表示，中航地产在深圳地区，尤其是华强北地区拥有相对丰厚的土地资源，且随着其在深圳的地标性建筑建成、其与和黄地产的合作项目逐步进入结转期，“这家公司主要还是从中线角度看。”
另外，据前述研究报告显示，由于其加大对商业和旅游地产板块的转型力度，财务费用大幅提升，导致三费率为14.91%，较去年同期上升约1个百分点。
实际上，虽然背靠国企背景的母公司，但受制于公司规模和发展模式的转变期，“中航地产作为中航集团旗下唯一上市平台，它的体量确实太小，在集团中占的份额也不高，总体来说动态市盈率甚至低于万科，可以关注。”上述人士如此表示。