2023-06-05 13:39:33
目前房地产市场的库存积压情况主要出现在部分二线城市与三四线城市，而这些城市商品房的刚性需求和投资性需求相对较小，去库存的速度会比较慢，这就需要政府因城施策化解库存
政府工作报告提出，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。那么，去库存该怎么“去”，如何“去”？全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会委员张泓铭和全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林做客中国经济网，讨论了这一话题。
房地产去库存势在必行
“房地产行业去库存，首先要正确认识我国房地产市场的现状。”李晓林委员说，“一线城市房子量价齐升，二三四线城市房地产市场则表现冷清。房地产市场的库存积压情况主要出现在部分二线城市与三四线城市”。
国家统计局最新数据显示，房地产库存达7亿平方米，三四线是最难消化库存的区域。张泓铭委员推算说，这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还，如果三五年内消化不力，部分中长期债务就会开始无法偿还，有可能导致系统性金融风险。“现在去库存问题更复杂了，一线城市出现了房地产市场过热情况，我们要注意避免一种倾向掩盖另一种倾向，即全局性房地产库存难题，掩盖了局部的房地产过热”。
适当进行政策刺激
央行在春节前发布政策，要求降低不限购城市首套房首付比例。差异化是这次央行调整住房信贷政策的明显信号。那么，差异化的政策到底怎么实施？
“在总体减杠杆的前提下，我们要分不同的地区，采取不同的措施。”张泓铭委员说，要根据不同地区的楼市库存情况“因城施策”，考虑如何在供需两端去杠杆或加杠杆。“对于库存严重的地区，对需求一端要用好政策加以引导和撬动，推动需求以消化库存，对于供给则要适度收紧。对于已经过热的一线城市要反过来干，对需求降杠杆，对供给适度加大杠杆。”
李晓林委员认为，在一些三四线城市，商品房的刚性需求和投资性需求相对较小，在这种情况下，楼市去库存的速度会很慢，这就需要出台一些利好政策进行刺激，比如降低税收等。
李晓林委员还指出，现在这么多房子卖不出去，正是政府购买保障房的好时机。他建议开发商把房价降一降，地方政府拿钱来买一批，消化一部分刚性需求，“大家一起努力，这样就有可能加快三四线城市去库存的速度”。
鼓励农民工进城买房
政府工作报告提出，今年，我国将深入推进新型城镇化，重点抓好农业转移人口市民化、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理等三项工作。
“城镇库存的房子希望通过农民工来消化，这个初衷和想法是好的。”李晓林委员说，“但实际上效果并不明显。这些年农民工挣到钱后大都回老家买房了，因为老家的房子比城里便宜”。现在这一轮三四线城市去库存，需要更多政策支持。
张泓铭委员认为，鼓励农民工进城买房，要解决好两个问题。一是搞好三四线城市的经济发展。让农民工进城不是简单解决农民落户的问题，还要搞好经济发展，通过经济发展扩大就业岗位。这样做有利于农民工进城、落户、购房。二是不仅要让进城农民工买得起房，还要在公共服务方面做到全覆盖，比如农民工成为新市民后，医保、社保要跟得上，子女教育问题要解决等。
另外，农民在农村有自己的承包地和宅基地资产。从根本上讲，需考虑如何改革农村产权制度，如何使农民资产权利通过资本市场转化变成现金，这样农民进城就有经济保障了。所以，要彻底解决农民进城的问题，还要考虑中小城镇经济及农民资产市场化转化的问题。