2023-06-05 13:39:33
下半年的北京土地市场热闹异常，高价地接二连三地横空出世。高价地的成交不仅意味着未来楼市的高端化趋势，也正改写着北京楼市的格局，更考验着房企的资金实力和产品打造能力。
仔细观察不难发现，在这轮土地成交热潮中，国企成为了首当其冲的挑大梁者。在业内看来，充足的现金流和品牌优势，使得国企拥有充足的信心去应对未来市场格局的变革。
1.土地市场迎暖冬
一年十三“地王”，北京土地市场陷入空前绝后的火热中。
根据克而瑞研究中心数据显示，今年年初至今，北京市场共成交了96块地，其中13块可称为“地王”，占比达到13.54%。这13个“地王”当中，除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外，其余12块地全部成交于9月以后。
10月下半月，北京土地市场进入全面亢奋状态，不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地，葛洲坝所拿下的樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平方米的高位。
在业内看来，目前正值房企回归一二线城市的风口。在几年前一二线城市限购之后，众房企集体涌向三四线城市，非理性的开发建设以致三四线城市库存风险畸高。2014年部分城市的限购逐步解除后，房企逐步开始回归一二线城市，一线城市，包括北京自然是拿地重点城市。
从更深层次来讲，北京城市规划中对土地供应规模有着严格控制。面对下半年北京土地市场的集中供应，房企趋之若鹜。
同时，房企资金宽松也催热了土地市场成交。房地产支柱地位再度被拿上台面、公司债全面开闸，房企是最大的受益者。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示：“一线城市仍然是各大金融机构投资和资产配置的重点区域，对于‘不差钱’且融资成本低的他们来说，地王的‘天价’是全局战略部署中还算合理的成本，这也解释了为何地价相应走高。”
2.高价地助推高端化
周周地王、一日多地王的戏码一幕一幕在北京上演。市场更为关注的是昂贵的“面粉”和未来的“面包”之间的关系。
今年年初以来，北京前期地王项目相继入市，年内入市的10万+的项目已达十多个，6万元/平方米以上的中高端产品更不在少数，北京楼市的高端化趋势已经十分明显。
中国指数研究院分析认为，高价地诞生后，开发的住宅项目主要分为两类，一类为按国家要求配建的保障房，一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定，为保证收益，开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。
从长远来看，地王的诞生将带动区域住宅市场品质提升，拉动整体板块价值，区域内项目也会成为受益者。
另一方面，业内人士也质疑，高地价挤压企业获利空间，不断入市的高端产品竞争压力也会增大。当前，品牌企业重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，推升土地成本，随着一线城市进入门槛逐渐提高，开发企业面临的风险也随之加大。
从资金及开发层面来看，当前房地产行业融资成本较高，开发商普遍追求高周转，而地王对应的高端项目开发周期比普通住宅项目长，高土地成本、资金投入、较长的资金周转周期，以及专业化的高端产品设计开发要求，给开发商带来一系列考验及风险。