2023-06-05 13:39:33
由于供应稀缺，市场上一有海淀新盘入市，便能引起市场关注。
一份来自中原地产的数据，今年以来海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来最低点。事实上，除了存量供应紧张之外，海淀的土地供应也很稀缺。业内人士一致认为，持续的供应紧张和规划的巨大利好刺激之下，未来海淀楼市将会长期处于“奇货可居”的状态。
而在11月27日，由新京报联合金隅嘉业共同主办的“海淀人文居所暨金玉府项目价值论坛”上，多位海淀区域内在售项目的一线操盘手都表示，海淀的稀缺性毋庸置疑，而对得起这种稀缺的态度，就是做好项目。
1.优势 宜学宜居的热区
人文、生态、历史、科技，四大关键词已成为海淀天然的光环，而这一点也得到论坛嘉宾集体的认可。中国城市发展研究院常务副院长章惠生首先从城市发展和规划的角度指出，在我国尝试智慧型城市建设的阶段，海淀区的优势就是科技。一个地区、一个国家要想富强起来，要么拓展市场，要么研究科技。从这个角度看，海淀集中了北京乃至全国最著名的高等学府，也是未来科技发展的中流砥柱。他还表示，科技跟教育是连在一起的，“学”跟“业”也是有密切关系的，因此作为房地产开发商，应顺应城市发展，将这些内容都考虑进去。
作为早已扎根海淀的万科如园，无论是在市场的低潮期，还是今年以来的异军突起，始终凝聚着较高的关注度，并且成为整个京西项目的代表作品之一。在北京万科营销中心总监杨晓阳看来，这是海淀区域的项目所具备的特质。他表示：“所有海淀的项目，从一开始就有自然环境、教育人文的优势，这是海淀天生所有。特别是学校，金玉府周边除了自己先学后宅，引进十一学校外，周边还有首师大附小、附中。这如果是在别的板块，都是需要花大力气解决的事情，而在海淀，这是天生的优势。”
北京中原地产董事总裁颜光茂也认为，综合当前各种市场环境，全北京的房地产还是看地段、地段、地段。“当然有些开发商做得不错，通过产品、通过打造区域物理属性的改变，比如有些地方缺一些东西，开发商就补学校、补配套，确实能把价格拉动。但是有个词叫‘天生丽质’，而这些在北京所有的区域里，海淀区的地段、环境和配套是得天独厚的。”
2.市场 高品质项目辈出
处于上风上水的海淀区域，历来受达官贵人及文人墨客的追捧。近年来，随着区域土地供应的日益稀缺，该区域的房源正在成为北京楼市的“稀缺品种”。中原地产的数据，今年以来海淀区五环内新增商品房供应仅有255套。因此，市场上一有海淀新盘入市，便能引起市场关注。
作为今年北京楼市高端项目翘楚的京投银泰·琨御府，连续的开盘热销也引发了业内广泛关注。在京投银泰总裁高一轩看来，海淀区域是北京所有城区里综合优势最突出的区域。而且，在北京市整体规划中，海淀是生态涵养区，社区的整体密度、容积率远远低于其他城区，在首都未来的功能定位中，海淀是“眼珠子”。高一轩进一步表示：“无论是京投银泰还是万科、金隅，大家对于海淀的价值是英雄所见略同，并且都在尽力珍惜和合理利用手中的项目。”
在业内人士看来，作为今年海淀区唯一一个入市的纯新盘——金玉府，将会掀起市场上一波新的高潮。“金玉府项目的总价段控制得特别好，800万到1000万的总价区间在海淀是很无敌的，这也说明金玉府是良心价。”杨晓阳直言，金玉府首期亮相的价格在区域市场上是个“惊喜”。
在金隅嘉业副总经理王新光看来，金玉府仍可以更加精益求精。据他介绍，在开发金玉府时最初的想法就是一定要打造成一个真正适合于一定客群的学区房。现在金玉府整个社区内90%以上的户型是三居室，都是135平方米，这样做是着眼于改善型、满足孩子上学所需的家庭需求。他表示：“恰逢国家实施全面开放二孩政策，135平方米的三居室，既可以满足三口之家，也可以满足四口之家。金玉府下一步计划做家有两孩儿的样板房，更好地满足客群品质居住的需求。”
3.预期 海淀楼市仍有巨大机会
一方面是日渐稀缺的土地供应带来新增商品房供应的不足，另一方面是剧增的市场成交及爆发式上涨的成交均价，海淀区的高端市场可谓北京豪宅市场最为亮丽的一道风景线。对于未来的预期，业内人士普遍认为，经过多年的发展，海淀的潜力仍然巨大，并且在稀缺的市场环境下会显得弥足珍贵。
颜光茂认为，房地产市场说到底还是“政策市”，“今年大家为什么卖得这么好，首先是因为整个的金融政策，基本可以预见，明年的金融政策是量化宽松的，这一点决定了整个金融走向，而这对于房地产是利好的。尤其是北京楼市，更是被看好。而海淀的区域价值决定，未来这里仍然是北京市场的热点。”
“海淀作为首都科技中心的地位无可动摇。楼市价格高一点，也是很正常的事情，至于高多少，也不是单纯由哪一方决定的，很明显的是现在土地市场楼面价已经达到相当的高点，而面包不可能低于面粉。”章惠生指出。
高一轩也认为，综合国内外形势，中国仍是一个总体比较平稳的地方，“而放眼国内的房地产市场，北京、上海一定是最好的城市”。
在近期改善性需求的集中释放背景之下，杨晓阳对于未来的海淀楼市更为看好。他认为未来海淀的项目在销售过程中，将长期是供不应求的局面。
对于明年楼市预测，王新光认为，房价仍然具有一定的不可预测性，但对于在海淀区内即将推出的纯新盘项目金玉府而言，他透露：未来这个项目的售价和预期，一定会对前期业主带来不止一点的惊喜。