房地产企业生存拐点正在到来

房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。2011年之前的约十年，行业利润率很高，而2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。

近日公布的142家上市房企2015年中报显示，上半年负债合计近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年峰值，超过四成负债率超过70%红线。净利润率只有约9%，相比2013年已显著下滑约3个百分点。

这组数据说明了哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好过。负债率超过70%，属于风险增加的区域。在楼市繁荣期，部分房企高负债，就意味着高杠杆，这是有利于快速扩张的。但在市场平稳期或低迷期，仍出现高负债，多属经营压力和风险的显现。

截至今年7月末，全国商品房待售面积为66259万平方米，其中商品住宅待售面积同比增长18.1%。今年以来全国楼市复苏，但是区域差异明显，一线城市显著回暖，二线城市有所反弹，而广大三四线城市复苏乏力，住宅库存仍处历史偏高水平。

上市公司业绩已经显现承压，而更多的中小房企的经营压力更是在继续恶化之中。国家统计局数据表明，2005年全国房地产开发企业5.6万家，2013年增至9.1万家，其中仅在受金融危机冲击后的2009年房企数量略有下降。

从房企数量变化来看，看似并无压力加大的迹象；其实不然，房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。房企数量一般与全国新房销量呈正相关。1998年以来，我国新房成交量不断增长，其中仅2008年和2014年下降。全国新房销量未见历史大顶，房企数量不可能大幅下降，因为是按项目公司统计的。2014年全国房企数据尚未公布，很可能再次出现下滑，也就是说，2014-2017年间很可能将会出现历史高点。

笔者曾经指出，2011年全国房企购地量事实上已经见到历史大顶，2013年全国新开工量也已是见到历史大顶，2016年或2017年全国新房销售将也很可能见到历史大顶。所以房企数量很可能在2013-2017年见到历史大顶。另外，近两三年行业并购案例越来越多，这从融创的频频行动即可管窥。这也会加速房企数量见顶。

如果从更大的视角和格局观察，其实2011年已经是中国房地产业黄金时代与白银时代的分界线。2011年之前的约十年，行业利润率很高，绝大部分时间段，开发商不管大中小，过得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。三四线城市中小房企的苦苦挣扎自不必说，即便是在一线城市风光抢地的那些大房企，谁又敢拍胸脯保证高价地一定能带来高利润？

因此，以历史的眼光看长期趋势，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而继续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是一个行业的宿命。但并不代表这个行业的完结。一方面二手房市场规模将越来越大，另一方面城市更新将一直存在。另外，新房开发行业的集中度还将继续提高，10-20家大型房企的营收规模还将继续扩大。这个行业的游戏还将继续，只是玩家哭多笑少。