2023-06-05 13:39:33
备受关注的自住房终于开始摇号了。6月23日，首个自住房现场摇号，中签率约为1：68。激烈的竞争让中了1号签的申请人王阿星觉得，自己像中了彩票一般。作为北京首个摇号的自住房，金隅汇星苑引爆了广泛关注。自住房对市场的冲击非常明显，不过，让业内担忧的是，自住房的机制是否能持续，目前公布的7万套供应计划尚不足以解决一个项目的优先家庭。如果自住房不能持续供应，那么失望的购房者会不会重新返回纯商品房市场，导致房价再度暴涨？
金隅汇星苑摇号引爆关注
6月23日，金隅汇星苑步入现场摇号阶段，作为北京首个摇号的自住房，该摇号过程吸引了众多购房者、媒体和业内人士的现场观看。
通过抽取代表、抽取种子号、导入数据、进行摇号等四个步骤，最终在127638户优先申购家庭中，选取出3764户中选家庭，其中前1882号为中选，其余为备选。虽然有3764名中签者，但由于房源有限，只有选房顺序号为第1号至第1882号的优先家庭为正选组，而选房顺序号为第1883号至第3764号的优先家庭为备选组。
据记者了解，此次摇号的金隅汇星苑是自住房中地理位置相对较好的一个，附近区域的新房均价已达4万元每平米以上，二手房单价也在3.5万元之上。根据金隅官网公告，此次房源共有1882套，其中一居室302套，二居室1430套，三居室150套，销售单价为2.2万元/平米。
值得关注的是，政府推出自住房的初衷是为了解决“夹心层”的居住问题。不过，记者在采访中发现，结果和初衷有了一定程度的偏差。
“我就看上了这个房子，位置好，远的地方我就不要了，并且买这个房子我也要最大的户型，小的没意义了。”现场一位参与摇号的大爷告诉记者。据其介绍，他是北京户口，无房户，在此次优先选房的队列之中。
另据记者了解，在该项目的18位购房代表中有一位海归，他只申请了这个项目，但他表示，自己能接受总价在400万以下的房源。
另据一位女士介绍，她有一个朋友已经定居海外了，但有资格在北京买房，所以也参加了此次的摇号。“买到就赚到了，所以大家有办法肯定都会买的。”
影响预期作用明显
凭借低于市价30%以上的价格优势，自住型商品房自去年10月份公布推出以来，对市场的冲击作用就在逐渐的发酵，并改变了商品住房的市场预期。
截至目前，北京已有金隅汇星苑、恒大御景湾、金隅汇景苑等11个自住型商品房项目入市，总计房源约17990套。除此次摇号的金隅汇星苑外，恒大御景湾项目或将于下周进行摇号，其他项目也都进入了联网审核阶段。
“1.8万套自住房的总量相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交，年内后续还将有超过20个自住房项目。大量自住房的入市，将明显影响市场的预期。”北京中原地产首席分析师张大伟说。
另据统计，北京累计出让含有自住房地块项目已经有近50多宗，预计这些项目大部分都可以在2014年入市，也就是在2014年北京将能成交200万左右价格的自住房达到4万-5万套左右，而5万套对北京则意味着将占据北京全年商品房成交的半壁江山。
受自住房的大量供应和2013年年末以来出现的信贷紧张明显影响了北京市场。今年春节后，北京市场始终没有出现小阳春。二手房价格从2013年12月开始，更是呈现出连续6个月的跌势，除了房地产行业大周期影响外，自住房入市带来的观望也是重要因素。
供需失衡短期难解
2014年北京市国有建设用地供应计划显示，今年北京住宅供地1650公顷，其中保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷。而在商品住宅供地中，自住型商品房用地占据约500公顷，与纯商品房供地面积平分秋色。按照北京市今年完成5万套自住型商品房供应的计划，连同去年年底所推体量，北京今年自住型商品房供应量总计将达7万套。
虽然自住房的供应量非常大，但和更为庞大的需求量相比，依然存在着较为严重的失衡。以此次摇号的金隅汇星苑为例，该项目共有1882套房源，却吸引了约17.26万户参与申购报名，通过审核家庭约16.55万户，其中，优先家庭共127638户，非优先家庭37876户，这意味着，非京籍家庭根本无缘金隅汇星苑，其中签率约为1：68。
按照该项目12.76万户优先家庭来看，7万套的供应量尚不足以解决优先家庭的需求，而对非京籍来说，更是漫长的等待。
“在一份并未公开的文件上，统计和建设领域核对的北京市刚需家庭数字之高，甚至超过自住房10年的供应量。实际需要购房的人群，远远大于现在已经显示出来的需求供给比例。”一位资深的业内人士担忧地写道。
自住房政策能否延续是关键
“供需能否平衡的关键主要是看自住房的政策是否能够延续，如果能延续，明年继续供应此类性质的房源，那么供需矛盾就会得到缓解，这其中还涉及房企的问题，情况比较复杂。而一旦这些需求，自住房供应无法满足的话，迟早会回到商品房市场，那么商品房的房价是否会暴涨都是问题。”一位长期关注自住房的业内人士表示。
截至目前，官方对于自住型商品房的未来尚未出台相应的政策。不过，在整体市场下行的情况下，自住型商品房的销售也面临变数。目前已经开始和完成网络申请的项目中，不少项目位于远郊区县，从实际申请量上看，这些自住房的网络申请量只有几万户。
“对购房人来说，房子的地段和配套比价格更重要，如果自住型商品房项目过于偏远或者配套欠佳，即使价格较低，但也有可能面临销售难题。”伟业我爱我家分析师孔丹表示。
亚豪机构市场总监郭毅也认为，自住型商品房本身就是特定时期的特殊产物，地价没有上限却设定了房价上限，令诸多自住型商品房地价远超限定的房价，这会造成两方面的问题。一是开发商在建设过程中必然会加快工期、严控成本，导致自住房的居住品质逊于普通住宅；二是开发商需要依托地块的剩余住宅部分实现利润，导致一些在先天条件上并不具备高端住宅特征的地块未来将会被地价倒逼，这类豪宅项目的营销难度之大可想而知。郭毅认为，北京依靠自住型商品房降低市场预期、拉低市场均价水平短期可行，但长期执行将很难持续。