2022-07-21 04:29:26
(文章中人物等名称均为化名)
【要点提示】
在房屋买卖合同履行过程中，卖方对中介方转交房款的事实予以默认，可以认定已经授予中介方代理权，中介方与卖方之间存在代理关系。
【案例索引】
一审：江苏省无锡市锡山区人民法院[2004]锡法民初字第1553号(2005年4月18日)
二审：江苏省无锡市中级人民法院[2005]锡民终字第341号(2005年7月14日)
【案情】
原告朱建昌。
被告褚雅芬。
原告朱建昌诉称，被告褚雅芬经无锡市洋洋房产经纪有限公司(以下简称洋洋公司)中介依纣向朱建昌购买其坐落于东苑花园6号楼B单元101室房屋，朱建昌交付房屋后，褚雅芬仅支付部分房款，尚欠140 000元至今未付，故朱建昌要求褚雅芬立即给付上述房款140 000元。
被告褚雅芬辩称，褚雅芬经洋洋公司中介向原告朱建昌购买东苑花园6号楼B单元101室房屋属实，褚雅芬已经依约将所有购房款交付朱建昌的代理人洋洋公司，据此褚雅芬的付款义务已经履行完毕，故要求驳回朱建昌的诉讼请求。
无锡市锡山区人民法院经审理查明：2004年6月10日，原告朱建昌与被告褚雅芬经洋洋公司中介签订房屋买卖协议1份，约定朱建昌将其合法拥有的、坐落在东苑花园6号楼B单元101室、建筑面积为132.44平方米房屋1套卖给褚雅芬，总房价为260 000元。签订合同时褚雅芬即付定金20 000 元，余款在2004年7月10日前付清。朱建昌负责更名，费用由褚雅芬承担(更名费3000元)，更名后褚雅芬付清余款240 000元。该合同同时明确，洋洋公司暂借给褚雅芬140000元，等8月30日再由褚雅芬归还洋洋公司。更名后产权资料暂由洋洋公司保管，中介费5000元由褚雅芬在更名后付清，朱建昌必须在8月30日前更好名，如不好更名，再办产权过户，有关费用均由褚雅芬承担，朱建昌净得260 000元。上述协议签订后，朱建昌依约向褚雅芬交付了坐落于东苑花园6号楼B单元101室的房屋，并办理了更名手续。朱建昌承认通过洋洋公司转交收到房款120 000元。
另查明，褚雅芬向法院提供了洋洋公司分别于2004年6月10日、7月20日、8月6日、8月31日向其出具的收条4张，载明洋洋公司收到褚雅芬购房定金20 000元及购房款240 000元，合计260 000元，并称房款全清，如有一切后遗症洋洋公司负一切责任。
再查明，褚雅芬提供证人丁亚娟、许朝萍到庭作证。丁亚娟证实：丁亚娟原系洋洋公司业务员，其在洋洋公司工作期间介绍朱建昌就其房屋买卖事宜与褚雅芬协商，双方就房屋买卖事宜谈妥后，洋洋公司老板乔光华出面中介双方签订了协议，当时讲好先付20 000元定金，该款应朱建昌要求由乔光华转交给了朱建昌。以后付款是按合同约定付的，每次付款都是乔光华让其提前通知褚雅芬，乔光华收款后再交付朱建昌。褚雅芬已将购房款全部付清，房屋钥匙也由洋洋公司转交给了褚雅芬。后朱建昌也向乔光华催要过房款，乔光华是否向朱建昌出具过欠条，由于其已离开，不清楚。证人许朝萍证实：许朝萍原系洋洋公司业务员，与丁亚娟系同事，其知道丁亚娟具体经办朱建昌与褚雅芬房屋买卖事宜，洋洋公司业务习惯是由买主将购房款交给乔光华，再由乔光华转交给卖主。朱建昌在洋洋公司收到褚雅芬房款120 000元的收条(2004年6月10日收条：今收到洋洋房产定金贰万元<东北塘东苑花园26号101室>;2004年8月6日收条：收洋洋公司房款壹拾万元整。)在其处，可向法庭提供。朱建昌也向乔光华催讨过房款。
以上事实，有洋洋公司产权房买卖协议、无锡市通利房地产开发有限公司商品房预售合同、洋洋公司收条4张、证人丁亚娟、许朝萍证言、朱建昌收条2张及庭审笔录在卷佐证。
【审判】
无锡市锡山区人民法院认为，原告朱建昌与被告褚雅芬经洋洋公司中介签订房屋买卖协议属实，该协议合法有效。由于朱建昌已依约将房屋交付褚雅芬，并已办理了更名手续，虽然褚雅芬提供证据证明其已将所有购房款26万元交付中介方洋洋公司，但洋洋公司仅系房屋买卖协议的中介方即居间人，而非房屋买卖协议的直接权利义务人，协议亦未为洋洋公司明确设定权利义务，根据合同相对性原则，非法定或意定，任何当事人不能擅自改变合同履行的主体，褚雅芬将应付房款交付洋洋公司的行为来代替其法定的付款义务，显然缺乏法律依据，本院不予采信。尽管褚雅芬提供证人丁亚娟证实，定金2万元是朱建昌要求由乔光华转交，以后褚雅芬付款实际也是由乔光华转交，朱建昌曾向乔光华主张过房款;证人许朝萍亦证实，其与丁亚娟系同事，朱建昌与许朝萍买卖房屋事宜确由丁亚娟经办，洋洋公司的业务习惯是由买主将购房款交给乔光华，再由乔光华转交给卖主，其持有朱建昌在洋洋公司收到褚雅芬房款12万元的收条，朱建昌也向乔光华催讨过房款，但褚雅芬仍不能据此必然证明将房款交付洋洋公司即视为其履行了协议约定的付款义务，由此，因朱建昌仅承认收到房款12万元，对褚雅芬将房款直接交付洋洋公司的行为，并未予以追认，所以朱建昌承认收到的12万元，法律上亦可认定为对褚雅芬将房款交付洋洋公司行为的部分追认，未追认部分，即使客观存在，也不能对朱建昌产生法律上的约束力，褚雅芬不能据此认为洋洋公司的代收款行为构成表见代理，由朱建昌承受因此产生的法律后果，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、第四百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决如下：
被告褚雅芬应于本判决生效后立即给付原告朱建昌购房款14万元。
案件受理费4310元，财产保全费1270元，其他诉讼费用1120元，邮资费60元，合计6760元，由被告褚雅芬负担。
上诉人褚雅芬不服原审判决，向无锡市中级人民法院提起上诉称，其通过洋洋公司购买朱建昌所有的讼争房屋，其已依约付清了房款，取得了房屋，其与朱建昌间的房屋买卖行为已经履行完毕;朱建昌均是从洋洋公司处收到房款，据此可认为洋洋公司的行为名为居间实为代理;朱建昌在一审诉讼时隐瞒重要证据“说明”，该份“说明”证明了其已付清购房款，朱建昌已实际从洋洋公司取得24万元购房款的事实。请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人朱建昌答辩称，诸雅芬向其购房，理应向其直接交付购房款;其从未要求褚雅芬将购房款直接交付给洋洋公司，即使诸雅芬已向洋洋公司支付了26万元购房款，也不能免除褚雅芬向其支付剩余房款的义务;“说明”中的2万元余款应认定为押金，无法证明褚雅芬付清购房款和朱建昌已实际取得购房款的事实。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
二审审理查明，2004年7月20曰，朱建昌与褚雅芬签订“说明”一份，言明：朱建昌承诺由其负责叫物业公司维修好(房屋存在的质量问题)，维修好后即由褚雅芬付清余款2万元，与中介无关。
在二审审理期间，经褚雅芬的申请，无锡市中级人民法院向因涉及房产诈骗被公安部门羁押于无锡市第一看守所的洋洋公司经理乔光华进行了讯问，乔光华陈述：其是因房产诈骗被逮捕的，但与朱建昌、褚雅芬间的房屋买卖无关。朱建昌、褚雅芬曾与其于2004年6月10日在洋洋公司签订买卖协议，后褚雅芬即通过洋洋公司付给朱建昌2万元定金，并由褚雅芬向洋洋公司借款14万元作为支付给朱建昌的房款，另外10万元由褚雅芬把钱交到洋洋公司再支付给朱建昌。褚雅芬已于 2004年8月31日付清了所有房款，朱建昌未收到的14万元三方曾约定等房屋产权证办给褚雅芬后再由洋洋公司支付给朱建昌，且其还应朱建昌的要求出具给朱建昌一张14万元的欠条，该欠条目前应被朱建昌所持有。尚余的14万元房款应由朱建昌向洋洋公司(乔光华)催要，而不应该向褚雅芬催讨。
以上事实，有朱建昌与褚雅芬签订的说明、乔光华的陈述及当事人的陈述等在卷佐证。
无锡市中级人民法院认为，合同订立后，当事人应当按照合同的约定，遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。朱建昌、褚雅芬与洋洋公司签订的产权房买卖协议是当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。该买卖协议明确约定：在签订本合同时，褚雅芬即付定金2万元，余款在2004年7月10日前交清，具体为朱建昌负责更名，费用由褚雅芬承担，更名后褚雅芬付清余款24万元，洋洋公司暂借给褚雅芬14 万元，等2004年8月30日再由褚雅芬还给洋洋公司。朱建昌在审理过程中认可在2004年7月10日左右已办好购房合同的更名手续。2004年7月20 日，在褚雅芬交纳8万元房款后，朱建昌与褚雅芬又签订“说明”一份，明确了褚雅芬尚欠朱建昌购房款2万元。该“说明”证明了朱建昌认可褚雅芬在2004年 7月20日已交付房款24万元，即定金2万元，向洋洋公司借款14万元交纳的房款，褚雅芬于7月20日向洋洋公司交纳的8万元房款。且三方在签订买卖协议后的交易过程中，朱雅芬所付的房款均由洋洋公司向褚雅芬出具收条，朱建昌收到的房款也都是向洋洋公司出具了收条。据此，足以认定朱建昌对褚雅芬交款到洋洋公司即视为向其本人交款的事实。褚雅芬在2004年7月20日以后向洋洋公司的付款行为除尚欠朱建昌的2万元房款外，其余14万元应认定为归还洋洋公司的借款。根据三方签订的产权房买卖协议和当事人的实际交付款行为，也可认定洋洋公司与朱建昌、褚雅芬间不仅是居间合同关系，而且还存在着代理双方进行收付款的行为。三方签订的产权房买卖协议、洋洋公司向褚雅芬出具的4张收条、朱建昌向洋洋公司出具的2张收条、朱建昌与褚雅芬间签订的说明、洋洋公司乔光华、丁亚娟和许朝萍的证言及当事人的陈述构成了完整的证据锁链，足以证明褚雅芬已付清了26万元房款，朱建昌认可褚雅芬向洋洋公司付款，洋洋公司代理朱建昌收款的行为，及尚余14万元房款应由洋洋公司与朱建昌结算的事实。故朱建昌要求褚雅芬给付14万元房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。上诉人褚雅芬的上诉理由，本院予以采纳。但褚雅芬在一审期间怠于提供相应的证据导致一审判决有误，褚雅芬应对二审诉讼费用的支出承担一半责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：
一、撤销无锡市锡山区人民法院[2004]锡法民初字第1553号民事判决;
二、驳回朱建昌要求褚雅芬给付14万元房款的诉讼请求。
一审诉讼费6760元，由朱建昌负担;二审案件受理费4310元，由朱建昌负担2155元，褚雅芬负担2155元。
【评析】
随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。由于个体对房地产交易的信息不能及时、完全掌握，房地产交易的内容和涉及的权利关系又极为复杂，因而对房产中介组织产生强烈的需求，人们通过房产中介咨询、买卖、租赁房产已经成为非常普遍的现象。但是另一方面，我国针对房地产中介服务方面的立法正处于建立框架阶段，体系尚待完善。规制中介行为的法律法规相当匮乏，管理制度不健全，管辖措施不到位。也因此造成房地产中介组织在运作过程中为达到营利目的而作出各种千奇百怪的不规范行为。在立法尚未完善，纠纷出现的时候，特别是类似本案由于中介的原因引发房屋买卖双方的纷争，法院不能拒绝裁判，因而如何准确地认定中介组织的行为性质是本案审理的关键所在。本案中介组织的行为具有典型性，准确的判案对此类案件今后的审理具有重要的借鉴意义。
如何认定本案房产中介公司的行为性质，确定中介公司的法律地位，是本案争议及裁判的焦点。
一种意见认为，洋洋公司仅为房屋买卖的中介方即居间人，非买卖合同当事人。只有买卖合同双方当事人才有收付款的权利义务，褚雅芬向洋洋公司支付不等于向朱建昌支付合同项下的价款。
笔者认为，从本案交易过程和交易方式来看，洋洋公司与朱建昌构成代理关系，褚雅芬向洋洋公司交付的法律后果归于朱建昌。
在评价房产中介行为时普遍存在一种认识上的误区，把房产中介服务狭隘地理解为房产买卖、租赁居间活动。实践中，房产中介服务显然不仅仅局限于房产中介为房产交易的买卖双方提供报告订约机会，还会涉及提供房地产咨询、估价服务、代理相关民事法律行为等多方面的服务内容。因此针对具体案件应作具体深入分析，避免陷入凡房产中介主体参与的民事行为均认定为居间行为的教条主义倾向，避免将中介组织与居间活动画上绝对的等号。
以本案为例，由买卖合同当事人与中介三方签订的协议虽名为“房屋买卖协议”，但涉及房屋买卖合同关系、居间合同关系、借款合同关系等多重法律关系。在协议实际订立、履行过程中，中介洋洋公司与房屋买卖双方之间即发生了协议约定的几种法律关系的相应行为：一是为双方订立合同提供媒介服务体现居间合同关系。体现为在协议订立之初，卖方欲通过洋洋公司出售自己的房屋，而买方通过洋洋公司得知此信息欲购买。双方在中介洋洋公司的撮合下与洋洋公司共同签订合同。二是卖方积极履行更名义务，买方积极筹钱支付款项等履行房屋买卖合同的行为。对于上述协议体现的法律关系，一二审均予以了清晰地考虑。
本案特别值得注意的是在合同约定之外中介方转交定金及房款的行为。不以主体论的观念会引导审判人员对当事人行为作出深刻的分析判断。在分析转交行为及相关证据时，二审作了更为细致的思考。深入分析与之有关的证据，笔者认为，本案已有证据能够证明中介公司与原告之间存在代理关系。
代理是代理人于代理权限内以本人(被代理人)名义向第三人(相对人)为意思表示或受领意思表示，而该意思表示直接对本人生效的民事法律行为。一般而言，其构成要件为：代理标的须为民事法律行为;须为本人计算，即亲自履行，给予与自己事务的同一注意;须有三方当事人;代理权的存在。对照本案，前三者不难理解，而代理权是否存在这一事实至关重要。
代理权是代理人以被代理人名义进行意思表示或接受意思表示并使其效果直接归属于被代理人的一种权限。代理效果归于本人的关键所在就是代理权的存在。按照代理权产生根据的不同，代理可分为意定代理、法定代理和指定代理。在生活中，最普遍存在的是意定代理。分析代理权的授予则愈显重要。具体分析三方当事人特别是朱建昌的行为，笔者认为洋洋公司有代理权，卖方授予了中介方接受定金和房款的代理权。
本案买卖合同的履行由中介方从中收转购房款，其原因无论是“应朱建昌要求”，还是中介方“业务惯例”，也不管这种方式的履行是经过怎样的磋商，从各种证据表明在房屋买卖合同的正式签订和履行之前，卖方朱建昌已经有对中介方收转行为的授权。我们可以紧密结合以下几个事实进行分析：
1.房屋买卖协议约定在签订合同时，褚雅芬即付定金2万元。正如原告和一审法院意见，根据合同相对性原则，合同约定的定金理应由买方褚雅芬付给卖方朱建昌。而本案实际情况是，2004年6月10日在三方均在场的情况下，由褚雅芬将2万元定金交付给洋洋公司，再由洋洋公司转交给朱建昌。除定金的支付外，房款的支付也采取褚雅芬交付给洋洋公司，洋洋公司向朱建昌交付的形式。定金与房款的这一交易过程，说明必有一方对洋洋公司予以了授权，授权洋洋公司代理其接受对方合同义务的履行，并向对方履行合同义务。
2。朱建昌于2004年7月20日出具的“说明”。褚雅芬于7月20日支付8万元给洋洋公司，当时洋洋公司并未将此8万元即刻交给朱建昌，而是在8月6 日褚雅芬再次支付13万元时才转付10万元。而朱建昌在7月20日出具“说明”承认“余款贰万元”，说明其不仅对洋洋公司转交的2万元定金以及褚雅芬借洋洋公司支付的14万元予以承认，还对当日褚雅芬支付给洋洋公司的、洋洋公司尚未转交的8万元也予以认可。亦即认可7月20日买方褚雅芬支付给洋洋公司的房款行为的效力等同于支付给本人的效力。中间方从一方收款，向另一方转交的行为，不能断然肯定中间方究竟是哪一方当事人的代理人。而这一证据的存在可以确认洋洋公司是以原告朱建昌代理人的身份，而非被告褚雅芬代理人的身份实施收转房款的行为。
3.朱建昌向洋洋公司催款。如果朱建昌不认可洋洋公司是其代理人，理应直接向褚雅芬索要余款，而不会向与合同无关的没有相应权利义务的第三人催讨款项。所以朱建昌向洋洋公司催款进一步证明其与洋洋公司之间代理关系的存在。
综上，综合分析本案全部证据，可知褚雅芬和洋洋公司在合同签订交付定金时均已知道朱建昌对洋洋公司的授权。如果没有朱建昌的授权，在朱建昌在场的情况下，褚雅芬不可能将合同价款支付给不是合同当事人的其他无干系之人，洋洋公司也不可能掺和进与己毫无干系的合同双方当事人中间。而且朱建昌对洋洋公司向褚雅芬收款、再转交的行为有一贯稳定的接受的意思表示，从而巩固了代理关系在整个合同履行过程中的存在。
从代理的概念看，代理是“以本人名义”。洋洋公司对接受的房款以自己名义出具收条，是否影响其作为原告朱建昌代理人的法律地位呢?
一般而言，代理人于代理权限内所为的意思表示(或接受意思表示)须以“本人名义为之”，学说上称为显名原则，其目的在于保护相对人，使其能知悉本人究为何人。为缓和显名原则，世界绝大多数国家也承认所谓“隐名代理”，即代理人虽未以本人的名义为法律行为，而实际上有代理的意思，且为相对人所明知或可得知时，亦发生代理的效果，因为此种情况下显名原则的目的亦能实现。我国学说亦将代理作狭义广义之分，狭义代理仅指显名代理，广义代理还包括隐名代理;在代理类型中依是否以本人名义为标准划分为显名代理(也称直接代理)和隐名代理(也称间接代理)。我国《合同法》“委托合同”一章也有类似规定，第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在立法上间接承认了隐名代理。
因此，本案中洋洋公司接受褚雅芬房款，以自己名义出具收条，不影响作为朱建昌代理人地位的成立。
案件的审理是往返穿梭于证据与事实认定之间的。就本案而言，中介组织行为性质的准确认定，需要对证据作深入细致的分析，一旦完整的证据锁链形成，就应对事实作出客观的认定。本案从分析证据人手，能够证明代理关系的存在，而代理关系的认定加之代理人向第三人出具的收条等证据，又证明了付清房款的事实。因此二审基于本案的完整证据链：三方签订的产权房买卖协议、洋洋公司向褚雅芬出具的4张收条、朱建昌向洋洋公司出具的2张收条、朱建昌与褚雅芬间签订的说明、洋洋公司乔光华、丁亚娟和许朝萍的证言及当事人的陈述等，认定了被告付清房款事实。
综上，本案二审关注当事人在协议履行过程中的真实意思表示，不仅仅停留在对中介主体的简单静态的认识，而是全面完整细致地分析证据，对能证明本案重要法律关系的证据链予以认可，作出重新认定，改判是正确的。
(编写人：江苏省无锡市中级人民法院 潘志江 范 莉
责任编辑：郎贵梅)